Un terreno agricolo, oggigiorno, può rivelarsi un buon affare o meno, a seconda di diversi fattori che, sommati, andranno a darci una stima più o meno precisa del valore effettivo di tale terreno e dunque a seconda di ciiò che vogliamo fare se conviene acquistarlo o, al contrario, venderlo. In questo caso, partendo dal presupposto che se ne possieda già uno, ci si concentrerà sui fattori che ne stimano il valore per una vendita migliore (ovviamente, però, vale anche per un possibile acquisto).
Il prezzo di un terreno agricolo, dunque, come abbiamo appena accennato, dipende dadviersi fattori e conoscerli a fondo è essenziale se vogliamo ottenere il massimo dal nostro. Sono da evitare, chiaramente, delle valutazioni approssimative, poichè potrebbero portarci ad investimenti sconvenienti, nel caso volessimo acquistare, o a vendite al ribasso nel caso inverso.
La stima precisa del valore, dunque, si basa su diversi parametri da considerare bene; qualità del suolo, posizione, eventuale presenza di infrastrutture già presenti e destinazione d’uso sono le più rilevanti e quelle da tenere sempre a mente. Vediamo quindi a cosa prestare attenzione e cosa sapere quando si parla di terreni agricoli.
I fattori principali
Fra i diversi fattori già indicati, uno fra i più importanti riguarda la posizione geografica. Ovviamente, un terreno agricolo posizionato in una zona temperata, con clima temperato e favorevole per tutto l’anno, e in più, magari, vicino a eventuali centri abitati, avrà un valore di vendita, o acquisto, maggiori rispetto ad un terreno con caratteristiche opposte.
Se il terreno in questione deve essere destinato ad uso prettamente agricolo, e dunque alla coltivazione, un altro fattore imprescindibile è la qualità del terreno in sè. Un terreno fertile, ricco di sostanze nutritive e ben drenante, ossia capace di far filtrare bene l’acqua durante le fasi di irrigazione o di pioggia, avrà generalmente un valore più alto.
Anche la destinazione d’uso è un altro di quei fattori da tenere sempre in considerazione quando vogliamo una stima effettiva. Infatti, qualora un terreno classificato come agricolo potesse essere trasfomabile in terreno edificabile, il suo valore crescerebbe in modo notevole. Purtroppo, però non sempre è così facile e bisogna controllare le normative comunali in merito.
Alcuni metodi per stimare il valore
Vediamo adesso alcuni metodi efficaci per stimare il valore del nostro terreno agricolo. Precendentemente abbiamo parlato di fattori da tenere in considerazione, ora, invece, ci concentreremo sui diversi metodi esistenti, ognuno basato su criteri specifici, in modo da poter selezionare quello che più si confà al nostro caso, come per esempio il “market comparison approach”.
Si tratta di uno dei metodi più comuni e usati e consiste, molto semplicemente, nel confrontare il nostro con terreni similari della zona in rapporto al prezzo di vendita. Ci permette di ottenere una stima realistica del prezzo di mercato attuale per un terreno dalle caratteristiche simili. Diversamente, poi, possiamo optare per una valutazione produttiva del terreno.
QUalora il terreno preso in considerazione dovesse essere destinato alla coltivazione commerciale, e dunque redditizia, il valore può essere calcolato in base anche alla quantità e alla qualità di ciò che può generare; in questo senso, la qualità del terreno è un valore importantissimo da considerare. Viene spesso utilizzato in aree agricole a forte vocazione produttiva.
L’influenza del mercato
Ovviamente, manco a dirlo, il valore di un terreno, benchè agricolo, non dipende soltanto dalle pure caratteristiche fisiche ma anche da quelle che sono le cosiddette dinamiche di mercato. Domanda e offerta, infatti, giocano un ruolo fondamentale quando dobbiamo determinare il valore del nostro terreno agricolo e zone in cui l’agricoltura è in forte espansione tendono ad avere prezzi di vendita e acquisto più elevati.
Le politiche agricole varate in primis dal governo e successivamente da regione e singoli comuni, possono avere un impatto significativo sul valore dei singoli terreni. Incentivi statali e agevolazioni fiscali, ad esempio, ma anche alcuni cambiamenti nelle normative, contribuiscono ad aumentare, o diminuire, l’attrattività di un terreno per gli eventuali investitori, dunque è sempre meglio tenersi informati.
E a proposito di investitori, un fattore da non sottovalutare mai è l’interesse eventuale da parte di investitori non interessati al settore agricolo. Negli ultimi anni, infatti, sono state diverse le aziende o i privati che anno acquistato terreni agricoli per scopi ben diversi dalla semplice agricoltura, concentrandosi invece sulla produzione di energie rinnovabili (installazione di turbine eoliche o panneli fotovoltaici) o il turismo rurale.
Valore catastale
Oltre il semplice valore di mercato, ogni lotto agricolo ha anche un valore catastale, determinato dall’Agenzia delle Entrate, e da tenere sempre a mente. Tale valore, infatti, serve per il calcolo di imposte e tasse, come IMU (Imposta Municipale Unica) o imposte di successione. Tale valore dipende da fattori quale classi di produttività dele terreno e reddito dominicale.
Abbiamo accennato in precendenza alla possibilità di trasformare un terreno agricolo in terreno edificabile. Quando possibile, e il passaggio avviene, il valore catastale del terreno in questione aumenta, anche notevolmente, e in conseguenza di ciò va ad influenzare anche il prezzo di vendita e le imposte da pagare. In questi casi è sempre fondamentale conoscere le normative vigenti del comune d’appartenenza e monitorare eventuali cambiamenti nei piani regolatori.
